GOST razgledi.net

Jožka Hegler
direktorica Javnega stanovanjskega sklada MOL
jozka.hegler@ljubljana.si

Novinarji in politiki imajo zelo radi številke, po možnosti urejene v lepe tabele, razporejene po vrstah stanovanj in letih. Stanovanjska oskrba in s tem povezano število novih stanovanj pa je veliko bolj kompleksna in predvsem gre za proces, ki že na posameznem stanovanjskem objektu poteka skozi več let in ga je smiselno kot takšnega tudi predstavljati, zato ga je težko (nerealno) predstaviti v suhoparni tabeli. Temeljna osnova tudi revitalizacije obstoječih in gradnje novih stanovanj je strategija prostorskega razvoja in izvedbeni podrobni prostorski načrt, katerega dopolnjeni osnutek bo Mestni svet Mestne občine Ljubljana obravnaval na seji 21. aprila 2008. Ta opredeljuje stanovanjske površine za gradnjo okvirno 59.000 stanovanj, kar je več kot je ocenjeni primanjkljaj (40.000) v tem časovnem obdobju.

Zagotavljanje več stanovanjskih površin, kot so izračunane potrebe, je potrebno tudi zato, ker na vseh območjih, ki so opredeljena za stanovanjska, iz različnih vzrokov (nedokončani lastninski procesi, ni izvedbenega urbanističnega dokumenta, ni izvedena javna infrastruktura …), ni možna takojšnja stanovanjska gradnja. Drug razlog pa je v tem, da bo večja ponudba zemljišč primernih za stanovanjsko gradnjo zmanjšala njihovo ceno, saj je bila doslej prav omejena ponudba zemljišč eden izmed bistvenih generatorjev rasti cen. Naslednja omejitev je neizvedena javna infrastruktura. Ker so potrebna velika vlaganja v primarno prometno mrežo, nove povezovalne kanalizacijske kanale, dograditev in zamenjavo vodovodov … in je vse to strošek lokalne skupnosti (in eventualno sofinanciranje EU), je tu bistvena omejitev v finančnih virih. Hkrati pa so to tudi izvedbeno zahtevni (linijski) objekti predvsem v fazi pridobivanja zemljišč, saj prečkajo izjemno veliko število predvsem zasebnih parcel.

In nato sledijo odločitve posameznih investitorjev stanovanjskih stavb, za katere investicije in s kakšno dinamiko se bodo odločili. V tržni sferi je pri sprejemu odločitve o investiciji zelo pomembna ocena njene bodoče prodajljivosti oz. pričakovani dobiček. Očitno so v Ljubljani ta pričakovanja spodbudna, saj je nekaj velikih gradbišč (s po več sto stanovanji) in veliko gradbišč s po nekaj deset stanovanji ter tudi veliko priprav za obsežne gradnje, ki naj bi se začele v letu ali dveh. Okvirna številka do leta 2010 dograjenih stanovanj se giblje nad 5.000.

Glede na to, da cene kvadratnega metra, četudi bolj umirjeno, vendar še vedno rastejo, se mnoga stanovanja še vedno kupujejo kot kapitalska naložba in ne zaradi potrebe po bivanju. Ta stanovanja bi bilo možno spraviti v funkcijo (jih naseliti z najemniki, ker jih lastniki ne rabijo za lastne potrebe) z regulacijo tržnih najemnih razmerij ter davčno politiko.

Znotraj tega investicijskega zagona in predvsem spodbujeni z velikim pomanjkanjem neprofitnih najemnih stanovanj (na listi upravičencev do dodelitve neprofitnega stanovanja, objavljeni dne 5. 4. 2008, bodo stanovanja lahko dodeljena manj kot 300 upravičencem od skupno 1.857 upravičenih gospodinjstev) imamo tudi na Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana smele načrte, saj imamo trenutno v različnih fazah gradnje (ali tik pred gradbenim dovoljenjem) več kot 800 stanovanj (lastna gradnja in nakupi na trgu), v naslednjih treh letih pa bi bilo možno to številko (brez nakupov) povečati vsaj še za 400 stanovanj. Tu pa se seveda pojavi omejitev finančnih virov. Zato smo v stanovanjskem programu za leti 2008 in 2009 predstavili vse potencialne možnosti zagotavljanja stanovanj, v finančnem načrtu za isto obdobje pa smo se morali omejiti le na tolikšen obseg, kot smo imeli zagotovljenih virov. Preostale možne investicije pa smo predstavili v prilogi z opombo, da jih bo možno uresničiti, če bomo lahko zagotovili dodatna sredstva.

S soglasjem Mestnega sveta Mestne občine Ljubljana k dodatnemu zadolževanju Javnega stanovanjskega sklada MOL v višini 14 mio € je bil eden od takšnih korakov že storjen. Naslednjega vidimo v sklenitvi pogodbe o sofinanciranju s strani Stanovanjskega sklada RS v okvirni višini 9 mio €. Nadaljnje možnosti vidimo le še v sredstvih ustanovitelja, torej Mestne občine Ljubljana, saj nam bo bodoči Zakon o javnih skladih, ki čaka na obravnavo v Državnem zboru RS, onemogočil nadaljnje zadolževanje, četudi bi lahko bodoče kredite glede na obseg namenskega premoženja (več kot 180 mio €) zavarovali in tudi odplačevali iz lastnih sredstev. Da bi ustanovitelj poleg vseh drugih obveznosti več vlagal v stanovanjsko oskrbo, bi moral državni zbor sprejeti zakon o financiranju občin, ki sredstev ne bi prelival po sistemu uravnilovke, temveč upošteval tako na območju občine zbrane prihodke kot tudi realne potrebe lokalne skupnosti. Stanovanjska oskrba je izvirna pristojnost občine, vendar ji morajo biti za njeno izvedbo zagotovljeni viri. Neuresničljivo pa je na eni strani nalagati vedno nove obveznosti (subvencioniranje tržnih najemnin) in na drugi strani zmanjševati obseg sredstev.

Zato so toliko večja pričakovanja od možnosti javno zasebnih partnerstev na stanovanjskem področju. Žal pa jih nista opredelila niti zakon o javno zasebnem partnerstvu niti besedilo predloga sprememb in dopolnitev stanovanjskega zakona. Osnovni problem je v tem, da neprofitna najemnina (kot že ime pove) ne prinaša donosa in so zato vlaganja v to sfero za zasebnike nezanimiva. Zato bi bilo potrebno predpisati subvencije (bodisi v obliki nepremičnin – zemljišč, stroškov komunalne opreme ali finančnih sredstev) in posledične obveznosti investitorjev, ki bi jih pridobili. Ministrstvo za okolje in prostor pa v predlogu sprememb in dopolnitev stanovanjskega zakona še vedno vidi rešitev v posebni organizacijski obliki (neprofitnih stanovanjskih organizacijah, ki se tudi v preteklosti niso izkazale za zelo učinkovite), ne pa v jasni določitvi subvencije in iz njih izvirajočih obveznosti. Takšna subvencija ne bi bila državna ali lokalna pomoč zasebni družbi, ki bi lahko pomenila nelojalno konkurenco, saj bi bila njena vrednost enaka kot javna korist, ker bi tako pridobili neprofitna najemna stanovanja.

Vsekakor pa je možno ugotoviti, da se stanovanjska oskrba v Mestni občini Ljubljana izboljšuje in se verjetno tudi zato že zadnji dve leti povečuje število stalnih prebivalcev. Poleg tega je rast cen upočasnjena oziroma se pri prodaji starih stanovanj že zaznavajo trendi upadanja. Problem pri nakupu stanovanj je seveda še vedno velik razkorak med povprečno kupno močjo (zato mora pri najemu kredita sodelovati razširjena družina) in ceno stanovanj oziroma glede raznolikosti stanovanjske oskrbe. Pri nas poznamo v glavnem le dve obliki:
* nakup lastnega stanovanja ali
* neprofitni najem (omejeni pogoji pridobitve),
Evropa, po kateri se sicer zgledujemo, pa veliko več dodatnih:
* reguliran trg zasebnih najemnih stanovanj (tako da najemnik ne čuti razlike pravic in obveznosti, ali je lastnik zasebnik ali »občina«),
* dolgoročno odplačevanje stanovanja skozi najemnino
* zadružništvo itd.

Objavljeno pod gost razgledi.net, slovenija | | |