Že kar nekaj časa lahko v svetovnem poslovnem tisku spremljamo komentarje o zaskrbljujočem dogajanju na nepremičninskih trgih, ki lahko pomembno vpliva na makroekonomsko dogajanje. Lahko je celo jeziček na tehtnici med recesijo in pozitivno gospodarsko rastjo. Vsekakor pa je to ta trenutek najpomembnejša grožnja globalni finančni stabilnosti. V ZDA, kjer se plat zvona najglasneje bije, je padanje cen nepremičnin posledica slabih posojil, ki so jih nakopičili kreditno nesposobni posamezniki v upanju na zaslužek ob hitri rasti cen. Za primer posledic, ki so jih bili deležni nekateri, si lahko ogledamo “Iamfacingforeclosure.com“. Sedaj obstaja določena verjetnost, da bodo posledice padanja nepremičninskih cen na zasebno potrošnjo in investicije tolikšne, da ameriško gospodarstvo zdrsne v recesijo.

Na evropskih tleh so v ospredju potencialnih “problematikusov” Španija, Velika Britanija in Irska. Povsod se opaža podoben vzorec. Hitra rast cen nepremičnin vabi ljudi k nakupom na podlagi zadolževanja. Mnogo teh nakupov ni najbolj premišljenih, s potencialno kreditno zelo šibkimi kreditojemalci. Ker najemnine rasti cen nepremičnin ne sledijo, saj so omejene s kupno močjo ljudi in nimajo špekulativne komponente, je donosnost oddajanja nepremičnin padla pod stroške financiranja. Dokler cene rastejo, je investicija lahko še smiselna. Vendar nizke najemnine ne dajejo podlage za rast, še manj pa naraščajoče obrestne mere. Za Irsko se po poročanju Economista ocenjuje, da je za vzpostavitev ravnovesja potrebno znižanje cen nepremičnin za 40 - 60 %. Dokler cene nepremičnin ne padajo še ni nevarnosti, da bi se hitro povečeval delež slabih posojil. Ja, dokler ne padajo … ampak kaj pa primer ZDA?

Vsi primeri so poučni tudi za Slovenijo. Slovenija je v zadnjih letih doživela podobne rasti cen nepremičnin kot so jih zgoraj omenjene države (čez palec, v zadnjem desetletju reda velikosti 200%). Cene so zrasle toliko, da cene najema stanovanj ne krijejo stroškov financiranja. Donosnost oddaje stanovanj v Ljubljani, ki jih lahko zasledimo v oglasih, se pri zanjih tržnih cenah novogradenj okrog 2500 €/m2 gibljejo med 3 in 4 % (odvisno od velikosti in lokacije). Strošek financiranja presega 5% tudi za najboljše kreditojemalce. Bolj smiselno je govoriti o 6%. Oglejmo si tudi oportunitetni vidik. Nakup nepremičnine je dolgoročna naložba, zato jo lahko primerjamo z investicijo na kapitalskem trgu. Povprečno dolgoročno donosnost med 5 in 6 % nominalno (po davkih) lahko dosežete ob zelo konzervativnih predpostavkah z ustrezno kombinacijo varnih naložb in razpršitve na globalnih delniških trgih.

Če upoštevamo, da je naložba v nepremičnine nelikvidna in da je nepremičnine potrebno obnavljati, torej vidimo, da bi za smiselnost investicije z namenom oddajanja donosnost slednjega morala znašati med 7 in 8 %.Investicija v nepremičnino je torej racionalna le, če si upamo staviti na ustrezno rast cen nepremičnin tudi v prihodnje. Dovolj nizka stopnja rasti ali stagnacija cen, da o morebitnih padcih sploh ne govorimo, so že situacija, ko je investicija ob današnjih cenah slaba investicija. Kolikšna je verjetnost dovolj visoke stopnje rasti tudi v prihodnosti? Odvisno od tega koliko jo podpirajo ekonomski temelji. 4% donosnost oddajanja nepremičnin v najem trenutno na Irskem, je podobna slovenski. Tam ocenjujejo, da bi za prehod v ravnovesje bila potrebna 40-60 odstotna korekcija cen navzdol. Ja, no, kako trhli so ti temelji, naj si vsak odgovori sam.

OK, ampak zakaj bi nas sploh brigalo, če ljudje delajo slabe investicije? Nenazadnje je opažamo tudi pri investiranju Slovencev v vzajemne sklade, ki nalagajo na precej tvegane trge, kar precej črednega obnašanja in bolj malo zavedanja stopnje tveganja. Ampak pri investicijah v nepremičnine je razlika ta, da se nekateri zanje zelo zadolžijo. Pač v skladu z ljudskim prepričanjem, da je to v preteklosti bila dobra naložba in bo taka tudi v prihodnje. Če so vsi ti ljudje sposobni servisirati svoje dolgove ne bo problemov. Če pa bo delež takih, ki tega niso sposobni, pričel naraščati prek določenih meja, potem se bomo soočali s situacijo, ki jo opažajo v Španiji, na Irskem, v Veliki Britaniji, da ZDA sploh ne omenjam. Ne gre se torej samo za to, da nekaj ljudi izgubi nekaj premoženja. Nevračilo dolgov ima lahko bistveno hujše posledice za finančno stabilnost, prek tega na nepremičninski trg in celotno gospodarstvo.

Natančnih podatkov o tem, koliko ljudi potencialno ne bo sposobno vračati stanovanjskih kreditov, ni. Lahko pa o tem sklepamo. Ponovno poglejmo višino najemnin. Očitno dohodkovne zmožnosti ne dopuščajo višine najemnin, ki bi omogočale več kot 4% donosnost oddajanja nepremičnin. Še težje bi ta segment ljudi vzdržno financiral 6% (plus odplačila glavnice) breme nakupa prek zadolževanja. Nizke najemnine v primerjavi s cenami stanovanj so nam torej dober indikator, da je nevarnost nastanka slabih posojil velika. Ko ECB na zadnji seji ni dvignila obrestnih mer, si je lahko marsikdo oddahnil. Če pa se uresniči napoved zvišanja za 25 bazičnih točk v naslednjih dveh do treh mesecih zna biti to ravno dovolj, da bo finančno breme nekaterim postalo tako visoko, da utegnemo jeseni ali v prvi polovici 2008 že čutiti kakšno posledico tudi na našem nepremičninskem trgu.

Objavljeno pod gospodarstvo | | |